Capacité d’emprunt : comment les banques la calculent

La règle des 35 %

Depuis le 1^er janvier 2022, les banques doivent respecter les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La première concerne le taux d’effort : l’ensemble des mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt.

Concrètement, avec 4 000 € de revenus nets mensuels et aucun crédit en cours, la mensualité maximale est de 1 400 €. Si vous remboursez déjà un crédit automobile de 200 € par mois, elle descend à 1 200 €.

Une durée de 25 ans au plus

La seconde règle limite la durée des prêts à 25 ans. Une exception permet d’aller jusqu’à 27 ans pour l’achat d’un logement neuf, ou d’un logement ancien avec d’importants travaux, lorsque le remboursement ne commence qu’à la livraison, avec un différé de deux ans au plus.

Les banques peuvent déroger à ces deux règles pour une part limitée des prêts qu’elles accordent chaque trimestre. Cette marge est réservée en grande partie aux acquéreurs de leur résidence principale, et notamment aux primo-accédants.

De la mensualité au capital

Une fois la mensualité maximale connue, la banque calcule le capital qu’elle permet de rembourser, selon le taux et la durée. Plus la durée est longue, plus le capital empruntable est élevé, mais plus le coût total du crédit augmente. L’assurance emprunteur, incluse dans les 35 %, réduit d’autant la part disponible pour le remboursement du prêt.

Le simulateur de capacité d’emprunt applique ce raisonnement pour vous donner un premier ordre de grandeur.

Les revenus pris en compte

Toutes les ressources ne sont pas retenues de la même façon :

les salaires nets, en tenant compte des primes régulières ; les primes exceptionnelles le sont rarement ;
pour les indépendants, la moyenne des revenus des deux ou trois dernières années ;
les revenus locatifs, en général à hauteur d’environ 70 % des loyers ;
certaines pensions et rentes, selon leur nature et leur durée.

Les revenus perçus en période d’essai, les contrats courts ou les revenus très variables sont examinés avec prudence.

Au-delà du calcul : le reste à vivre et le profil

Deux dossiers avec le même taux d’effort ne se valent pas. La banque regarde le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste chaque mois une fois la mensualité payée, au regard de la composition du foyer. Un foyer aux revenus élevés dispose d’une marge plus confortable qu’un foyer modeste au même taux d’effort.

Elle examine aussi :

la stabilité de votre situation professionnelle ;
la tenue de vos comptes : découverts, crédits renouvelables, régularité de l’épargne ;
l’épargne qui vous restera après l’achat ;
la cohérence du projet : prix, localisation, montant de l’apport.

Un exemple chiffré

Prenons un couple dont les revenus nets atteignent 4 500 € par mois, sans crédit en cours. Sa mensualité maximale est de 1 575 €, assurance comprise. Avec une hypothèse de taux de 3,5 % sur 25 ans et une assurance à 0,30 % par an, cette mensualité permet d’emprunter environ 300 000 €.

Avec 30 000 € d’apport, le budget total approche 330 000 €. Une fois les frais de notaire déduits, environ 7,5 % dans l’ancien, le prix du bien envisageable se situe autour de 307 000 €. Ces chiffres sont purement illustratifs : le taux réellement obtenu dépend de votre dossier et du moment, et la banque appréciera aussi votre reste à vivre.

Comment améliorer sa capacité d’emprunt ?

Solder un petit crédit en cours, si votre épargne le permet sans vous priver d’une réserve de précaution.
Ajuster la durée, dans la limite de 25 ans, en gardant un œil sur le coût total.
Choisir une assurance en délégation : une cotisation plus faible libère de la place dans les 35 %.
Emprunter à deux, lorsque c’est possible, pour additionner les revenus.
Soigner la présentation du dossier : relevés sans incident, épargne régulière, projet cohérent.

En résumé

La capacité d’emprunt résulte d’abord d’un calcul encadré, 35 % et 25 ans, puis d’une appréciation de votre profil. Une simulation donne un ordre de grandeur ; l’étude de votre dossier permet de savoir ce que les banques accepteront réellement, et à quelles conditions.